Сильный заговор на быструю продажу дома. Когда лучше продавать дачу – весной или осенью? Пошаговая инструкция продажи дачи

Несколько советов владельцам загородной недвижимости, которые продают дома при низком спросе

Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС

Рынок загородной недвижимости переживает последствия кризиса. Если спрос на городские квартиры вернулся, то большинство коттеджей и дач подолгу простаивают на рынке. Конкуренция высока — предложений на «вторичке» очень много. И чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных покупателей, владельцам нужно выделить свое предложение среди других. Во многих случаях для этого нужны совсем небольшие усилия.

Мы подготовили несколько советов, которые помогут сделать загородную недвижимость привлекательнее, чтобы быстрее и выгоднее продать ее в условиях низкого спроса.

Очистите и огородите участок

Часто покупателям интересен не столько сам загородный дом, сколько земля, на которой он стоит. Поэтому в первую очередь нужно привести в порядок участок и территорию за забором: очистить подъездные пути и парковочное место, засыпать глубокие ямы, подстричь газон, выкорчевать старые деревья. Территория должна выглядеть опрятной. Нужно добиться такого эффекта, чтобы взор покупателя скользил по участку, а не цеплялся за недостатки. И если земля никак не огорожена, лучше поставить забор, пусть самый простой (вбитые колышки, сетка).

«Абсолютное большинство делает выбор, опираясь на зрительное восприятие, — рассказывает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. — Покупатель не поймет габаритов неогороженного участка. Рассказы о том, что его границы находятся где-то между сосной и березой, не дают точного представления. Никому не хочется вкладывать большие деньги во что-то примерное и непонятное, и покупатель может уйти к другому продавцу».

Снесите ветхие постройки

Повысить стоимость загородной недвижимости можно, если убрать с участка ветхие постройки, считают эксперты «Метриума». В первую очередь к ним относится старый дом. Если в фундаменте есть трещины, несущие конструкции и перекрытия износились, то жилье ничего не стоит и становится ненужным дополнением к участку. Покупателю проще выбрать пустой участок и возвести дом под свои вкус и потребности, чем тратить деньги на дорогостоящий капремонт или платить за демонтаж и вывоз мусора.

Под снос должны пойти и другие устаревшие постройки — например, полуразрушенная теплица, ветхий сарай, покосившаяся беседка. Покупатель, скорее всего, не захочет тратить время и деньги на их разбор.

Сделайте ремонт

Впечатление об объекте складывается всего за несколько секунд, говорят риелторы. Поэтому первым делом отремонтируйте то, что заметно снаружи. «Если покупатель видит разбитые окна и трещину во всю стену, то шансы на продажу объекта существенно снижаются, — отмечает Илья Менжунов. — Необязательно менять деревянные двери на металлические или перекладывать черепицу, нужно просто придать жилью свежий вид».

Важно также провести техосмотр внутри дома: привести в порядок коммуникации, починить все сломанное, проверить состояние крыши, чердака и подвала. Также лучше закрасить потертости, вывезти старую мебель и ненужные вещи, которые загромождают помещение. В идеале у покупателя должно сложиться впечатление, что в доме до этого никто не жил.

Определите адекватную цену

Адекватная цена — главнейшее условие продажи недвижимости. Если изначально установить ценник на 20-30% выше реальной рыночной стоимости объекта, то, скорее всего, вы продадите его на 10-15% дешевле, чем он стоит. Особенно это актуально для вторичной «загородки», где сегодня завышено порядка 80% цен и лоты стоят годами, отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов. Рано или поздно цену все равно придется сбрасывать.

Стоимость дач и коттеджей определяется расположением, удаленностью от МКАД, транспортной доступностью, категорией и видом разрешенного использования земли, уровнем поселка, площадью участка, типом и материалом дома и т. д. Все эти характеристики нужно учесть, выставляя цену объекта. Дома с хорошей транспортной доступностью продаются лучше и стоят дороже, чем объекты, расположенные далеко и неудобно, даже если сама постройка и участок в прекрасном состоянии.

Не вводите покупателя в заблуждение

Многие владельцы, пытаясь продать свой объект, позиционируют его неправильно, приписывают ему достоинства, которых у него на самом деле нет. Это напрасные усилия, потому что на показе потенциальный покупатель все равно увидит дом и участок такими, какие они есть на самом деле.

«Часто бывает, что в объявлении указывают тип дома «старая дача, исторический дом», — рассказывает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. — И цену определяют в соответствии с запросом. А на деле оказывается, что под старой дачей имеется в виду древний щитовой домик в 20 кв. м, который гарантированно идет под снос. Такие объекты нужно позиционировать как участок с коммуникациями и отдельно указывать, что строение ветхое и должно быть снесено».

Не продавайте эмоции

Есть один фактор, из-за которого многие риелторы предпочитают проводить просмотры в отсутствие хозяев — владельцы нередко «продают эмоции», отмечает Москатов. Например, пытаются продать дом дороже на том основании, что он дорог для членов семьи, связан с какими-либо событиями в их жизни. Но для покупателя это не имеет никакого значения и, более того, мешает правильно оценить привлекательность объекта. Поэтому лучше сдержать эмоции и в качестве аргументов использовать объективные преимущества — коммуникации, расположение и прочее.

Заранее подготовьте документы

Каким бы привлекательным ни был объект, быстро найти покупателя и выгодно продать недвижимость не удастся, если на дом или участок нет полного пакета документов. Сегодня, когда предложение в разы превышает спрос, мало кто готов ждать около месяца, пока собственник соберет все справки, выписки и свидетельства.

«Часто бывает, что и покупатель найден, и по цене достигнута договоренность, а на сделку невозможно выйти, потому что земля не размежевана, участок оформлен неправильно, а дом не зарегистрирован», — рассказывает Александр Москатов.

Какие документы нужно подготовить:

• паспорт продавца;
• свидетельство о регистрации или расторжении брака;
• нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
• документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
• справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
• документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Так как процедура межевания довольно долгая, заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.

Большой плюс, если у владельца есть папка и с другими документами: начиная от проекта дома и заканчивая договорами с компаниями, которые что-то в нем устанавливали. Во-первых, клиент видит ответственное отношение продавца к своему жилищу, а во-вторых, знает, что ему есть куда обратиться в случае возникновения проблем, советует Антон Архипов. Желательно также добавить собственное описание каких-либо нюансов, связанных с использованием технического оборудования.

Дача – это земельный участок, используемый с садово-огороднической целью, на котором имеется строение, предназначенное для отдыха или проживания в нём собственника. Какими бы ни были причины продажи дачного участка, к сделке с недвижимостью следует подходить грамотно, чтобы осуществить её быстро, выгодно и без посредников.

Пошаговая инструкция содержит в себе основные советы, с помощью которых собственник может подготовить дачный участок, оценить его стоимость, проанализировать, какие будут нужны документы и где проходит их оформление. Перед тем как продать дачу быстро, выгодно и правильно, владелец дачного участка должен знать некоторые нюансы, чтобы учесть их и скрыть либо же минимизировать недостатки своего объекта недвижимости.

Время продажи объекта во многом зависит не только от установленной цены, но и от того, как быстро владелец сможет подготовить необходимые для сделки документы. Их сбор затягивается в том случае, если какие-либо постройки, перепланировки или права собственности не были зарегистрированы своевременно.

Внешний вид территории

Перед тем как оценить стоимость дачного участка и выставить его на продажу, необходимо заняться внешним видом данного объекта недвижимости. От него зависит не только общее впечатление потенциальных покупателей, но и цена. Прежде всего, следует обратить внимание на забор и вход на участок. Имеет смысл освежить краску, починить имеющиеся изъяны и привести участок в аккуратный, презентабельный вид. Знакомство потенциального покупателя с дачей начинается ещё издалека, где он уже визуально делает для себя какую-то отметку. Все входы должны быть исправны, не скрипеть и иметь рабочие замки.

На территории желательно произвести уборку. Если есть сад, имеет смысл привести в порядок и его тоже. Любой мелкий недостаток будет восприниматься потенциальными покупателями как нечто существенное, поэтому лучше потратить немного времени и устранить как можно больше поводов для снижения стоимости. Негативно сказывается, если территория дачного участка сильно заросла травой. Также следует проверить исправность системы отлива, почистить форсунки, проверить работу всех имеющихся систем коммуникаций и при неисправностях устранить их.

Устранение изъянов построек

После того как участок будет приведён в порядок, можно браться и за имеющиеся на нём постройки. Если дом жилой, но в нём давно никто не проживает, его всё равно следует привести в опрятное состояние, сделать уборку и небольшой ремонт, вымыть окна и т.д. Необходимо заменить все неисправные электрические лампы, а если протекает крыша – починить кровлю. При наличии чердака и прочих вспомогательных помещений покупатели обязательно захотят их осмотреть, поэтому целесообразно привести в порядок абсолютно все.

Имеющийся на дачном участке сарай, гараж или погреб должен быть сухим и чистым, без кучи хлама. Санитарные помещения, такие как, летний душ и туалет должны быть исправными, чистыми и функционирующими. Прочие строения также должны выглядеть ухожено.

Подготовка объекта недвижимости не требует больших финансовых вложений, а затраченное время сыграет собственнику только на пользу, позволив установить более высокую стоимость и быстрее найти покупателя.

Что влияет на стоимость

Когда дача будет готова к оценке, можно приглашать специалистов. Установить желаемую цену самостоятельно нельзя, поскольку здесь учитываются и кадастровые данные, и рыночная цена в регионе, и множество прочих факторов. К ним относится:

Документы для сделки

Продажа дачного участка без посредников предполагает своевременную подготовку необходимых бумаг. Эти документы нужны не только для государственной регистрации сделки, но и для того, чтобы с ними смог ознакомиться покупатель, который имеет на это право. Если собственник не сможет на просьбу заинтересованного лица предоставить те или иные документы, это вызовет сомнения и человек отправиться искать другой объект недвижимости.

Стоит учитывать, что документы оформляются не так быстро, как хотелось бы, поэтому не имеет смысла откладывать поход по инстанциям на потом. Если владелец желает заниматься продажей без посредников, он должен быть готов к тому, что подготовкой каждого документа придется заниматься самостоятельно.

Чтобы оформление сделки не задерживалось, собственнику заранее будут нужны такие документы, как:

Для этого будущий владелец должен:

1. Написать заявление в земельный комитет по официальному месту жительства, представив доказательства о факте наследования;
2. Получить постановление о подтверждении прав на владение дачей;
3. Посетить кадастровую палату, где поставить участок на учет;
4. Заключить договор о владении территорией.

Для продажи дачного участка, находящегося во владении у нескольких собственников, необходимо письменное соглашение каждого из них. Подготовка участка к продаже Ответом на вопрос, как продать дачу выгодно, является приведение объекта в порядок. Косметический ремонт и общая уборка территории способны поднять участок в глазах покупателя.

Как продать дачу? у кого опыт с риэлтором есть?

Главной особенностью при ценообразовании на дома и дачи является то, что продавцы неукоснительно пытаются включить в стоимость все свои расходы по строительству объекта и содержанию участка за все года. Но зачастую, вернуть свои деньги не получается. Это надо осознавать и быть к этому готовым. Риэлтор по загородной недвижимости Вопрос купли-продажи загородной недвижимости многогранен и сложен.

Не имея специальных навыков и знаний в данном сегменте рынка, финансовых потерь и огромных трудозатрат не избежать. При продаже земельного участка, коттеджа или дачи через агента по загородной недвижимости вы избавите себя от множества неудобств, пустых хлопот и лишних издержек. Я, как риэлтор с большим опытом продаж, предлагаю только индивидуальный подход и оперативность работы.

Срочная продажа дачи

Если вы понимаете, что по каким то позициям ваш объект проигрывает, не стоит расстраиваться, ведь на первый взгляд ничем не примечательный участок, при детальном разборе, может показать свои уникальные возможности и преимущества. Именно на них и надо делать акцент. Грамотное позиционирование — основной аспект при продаже. Ведь иногда, плюсом является именно отсутствие всех благ цивилизации и бездорожье, для тех кто хочет жить уединенно, или первая линия домов от оживленной магистрали, для желающих разместить объект розничной торговли…

У каждого объекта есть свой покупатель. Но в конечном счете, только рынок и спрос определяют цену. До момента проявления интереса рынка к вам, все оценки о стоимости участка условны. Просмотры потенциальных покупателей или отсутствие оных, подтолкнут вас в итоге к принятию правильного решения…

Если в связи с повышением налоговых платежей или просто отсутствием желания проводить время на даче вы задаетесь вопросом ее продажи, мы расскажем вам, как и когда лучше продавать дачу, как определить стоимость и подготовить участок к показу.

Как подготовить дачу к продаже

Подготовительный процесс можно условно разделить на 2 этапа: подготовка документов и подготовка самих участка и дома. Когда бы вы не продавали дачу, весной или осенью, лучше подготовить пакет документов, в который должны войти:

• документ о правах на собственность, выставляемую на продажу;
• кадастровая документация на участок и расположенные на нем постройки;
• справки об отсутствии долгов (электричество, паевые, налоги и пр.);
• выписка об отсутствии обременений (выдается в Росреестре);
• письменное согласие на продажу от совладельцев участка.

Внешний вид и состояние дома и земли во многом определяют, насколько быстро удастся осуществить сделку. Здесь важную роль играет фактор сезонности. Задумавшись, когда лучше продавать дачу весной или осенью, вспомните, в какое время года дом выглядит более привлекательно. Благодаря этим мерам можно не только ускорить сделку, но и немного увеличить стоимость объекта.

Как меняется спрос и предложение в течение года

Чтобы точно понять, когда лучше продавать дачу, ознакомьтесь анализом сезонных изменений спроса и предложений.

• Зима. Время, когда покупатели не торопятся делать выбор. Одни копят и присматриваются, другие ждут весны, чтобы удостовериться в корректности заявленных параметров. В конечном итоге в зимние месяцы стоимость загородной недвижимости значительно снижается.
• Весна. Многим именно этот период кажется самым подходящим для покупки. Не составляет труда адекватно оценить состояние не только дома участка, но состояние подъездных дорог. Спрос растет, а значит и цена увеличивается.
• Лето. Большинство покупателей уже сделали свой выбор, поэтому хозяевам участков ничего не остается кроме как продать дачу осенью.
• Осень. Отличное время для покупателя: в это время года особенно заметны все недостатки, а значит можно добиться скидки. Владельцам загородной недвижимости придется серьезно подготовиться перед тем, как продать дачу осенью. Не лишним будет провести небольшой ремонт, поправить забор и постройки, навести порядок на участке и вывезти мусор.

Как установить цену продажи

Определить стоимость объекта можно одним из способов: заявить цену на свое усмотрение или установить ее, ориентируясь на аналогичные предложения. Как и в случае продажи квартиры в Москве, цены на участок зависят от многих факторов: удаленности, состояния дома и участка, наличия коммуникаций и инфраструктуры и даже сезона, в который осуществляется показ.

Со временем дача превратилась из огорода, который кормил всю семью свежими овощами и фруктами, в место, где человек отдыхает от суеты городской жизни на выходных или проводит свой отпуск. Но в жизни происходят разные обстоятельства, и иногда требуется продать любимую дачу. О том, как правильно продать дачу, о факторах, влияющих на ее стоимость, читайте далее.

Для того чтобы продать дачу быстро и при этом не потерять в цене необходимо придерживаться следующих правил.

Для начала стоит определиться в цене на дачу. Для того чтобы узнать справедливую цену дачи необходимо обратиться к оценщику, который профессионально определит реальную рыночную стоимость дачи. Но такие услуги оценщика являются платными. Также возможно оценить стоимость дачи самостоятельно. Для этого потребуется перво-наперво изучить стоимость аналогичных дачных объектов в данном дачном поселке.

Характеристики, влияющие на стоимость дачи:

1. На стоимость дачи влияет в первую очередь месторасположение дачи, ее удаленность от крупных мегаполисов, возможность добраться общественным транспортом. Также на стоимость дачи влияет развитость инфраструктуры дачного поселка, наличие магазинов, аптек и других благ цивилизаций.

2. Современные дачные угодья используются не сколько для выращивания овощей и фруктов, сколько как место, где можно отдохнуть от обыденной суеты городской жизни, подышать свежим воздухом, укрепить подорванное здоровье и иммунитет. Поэтому, наличие домика на участке, в котором возможно комфортное проживание круглогодично (зимой и летом), благотворно сказывается на стоимость дачи.

3. Коммуникации на участке либо в самом дачном домике и возможность их проведения. К коммуникациям на дачах относятся в первую очередь питьевая вода, свет и наличие природного газа. В случае отсутствие воды, света или природного газа в дачном поселке – стоимость дачи существенно снижается.

4. Окружающая обстановка – то есть то, что вокруг вашей дачи, вид соседних дачных участков. При этом, наличие заброшенных и неухоженных дачных угодий неблагоприятно сказываются на стоимости продаваемой дачи.

Также на стоимость дачи влияет сезонный фактор. Цена на дачу в весеннее время обычно возрастает на 5-10% от зимней стоимости дачи, что связано с повышение спроса покупателей на дачи с приходом тепла. В тоже время, в осенний и зимний период продать дачу становится сложнее и, соответственно, покупателям, из-за отсутствия спроса, приходится сбрасывать цену на дачу при ее продаже.

Для того чтобы быстро продать дачу необходимо использовать комплекс мероприятий. Для начала необходимо обзвонить наиболее крупные и известные в городе агентства недвижимости, чтобы они внесли в свою базу информацию о продаже дачи.

На следующем этапе необходимо дать объявление о продаже дачи. Объявление можно размещать на различных досках объявлений в Интернете, а также в газетах бесплатных объявлений.

В объявлении следует указать положительные характеристики (наличие коммуникаций, удаленность от города), количество соток земли, наличие домика, ориентировочное месторасположение и цену дачи. При необходимо учитывать, что покупатель захочет поторговаться, поэтому, если при установлении продавцом указана наименьшая цена, за которую он согласен продать дачу, то в объявлении желательно сделать приписку об отсутствии торга по цене дачи.

Также, если необходимо продать дачу достаточно срочно, необходимо в объявлении указать слово «СРОЧНО!», но в этом случае следует учитывать, что цена, указанная в объявлении может быть существенно сбита посредством торга между продавцом и покупателем, процентов на 10%.

Хотя законодательство и позволяет оформлять сделку куплю продажи недвижимости в простой письменной форме, для более безопасного ее совершения желательно для совершения сделки купли продажи дачи прибегнуть к услугам нотариуса, который будет выступать гарантом законности совершения сделки.

Вот, пожалуй, и основные правила, которых следует придерживаться при правильной продаже дачи.